Destek Hattı
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerinde mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni hakların kurulması, devri, değiştirilmesi ve sona erdirilmesi ile bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkların çözümünü konu alır. Haliliye ve Şanlıurfa’da, konut, işyeri, tarla, bağ, bahçe ve arsa gibi taşınmazlar üzerinde yapılan satışlar, miras yoluyla intikaller, tapu kayıtlarındaki hatalar, kira ilişkileri ve kat mülkiyeti uygulamaları nedeniyle çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri, hem bireylerin hem de ticari işletmelerin günlük hayatında sıklıkla karşılaşılan bir alan olarak karşımıza çıkar.
Tapu işlemleri, taşınmaz mülkiyetinin devri, tescili, düzeltilmesi, şerh ve beyanların işlenmesi gibi teknik ve şekle bağlı adımlardan oluşur. Tapu sicili, gayrimenkul üzerindeki hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından temel kayıt sistemidir. Haliliye/Şanlıurfa bölgesinde konut veya arsa alım-satımı yapmayı düşünen kişiler açısından, tapu kaydının incelenmesi, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa, şufa, aile konutu şerhi gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi önem taşır. Tapu devri sırasında yalnızca satış bedeline odaklanmak, ileride ortaya çıkabilecek hukuki risklerin gözden kaçmasına sebep olabilir.
Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Mirasçılık durumunun yanlış yansıtılması, vekâletin kötüye kullanılması, muvazaalı satış iddiaları, kadastro tespitine yönelik itirazlar, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları veya uzun yıllar fiili kullanım ile kazanım iddiaları (muris muvazaası, zamanaşımı ve kazanma iddiaları gibi) nedeniyle tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı ileri sürülebilir. Haliliye ve Şanlıurfa’da açılan tapu iptal ve tescil davalarında, tapu kayıtları, kadastro tutanakları, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve yerinde keşif sonuçları çoğu zaman birlikte değerlendirilir. Bu davalar, teknik boyutu ağır ve süreci uzun olabilen dosyalardır.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uygulamaları da gayrimenkul hukukunun önemli alanları arasındadır. Özellikle apartman ve site yaşamının yoğun olduğu bölgelerde, bağımsız bölümlerin kullanımı, ortak alanların bakımı, aidat borçları, yönetim planına aykırı kullanım iddiaları, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması gibi konular, kat mülkiyeti hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların temelini oluşturur. Şanlıurfa ve Haliliye’deki toplu konut projelerinde, yönetim planının içeriği, apartman/ site yönetiminin yetkileri ve maliklerin yükümlülükleri, çoğu zaman uyuşmazlıkların çözümünde dayanak alınan belgelerdir.
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da gayrimenkul hukuku kapsamında sıkça gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti, kira borcunun ödenmemesi, tahliye talepleri, tahliye taahhüdü, kiralananın amacı dışında kullanılması, onarım ve tadilat giderlerinin kim tarafından karşılanacağı gibi hususlar, taraflar arasında anlaşmazlığa dönüşebilmektedir. Haliliye/Şanlıurfa’da, kira bedellerinin ekonomik koşullara göre dönemsel olarak değişmesi, kira tespiti davaları ve uyarlama taleplerini gündeme getirebilmektedir. Kira ilişkilerinde yazılı sözleşme, ödeme dekontları ve taraflar arasındaki yazışmalar, uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önemli delil niteliği taşır.
Gayrimenkul alım-satımı sürecinde yapılan sözleşmeler, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çerçevesini belirler. Satış vaadi sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı daire sözleşmeleri ve müteahhit ile yapılan diğer sözleşmeler, hem inşaatın tamamlanması hem de bağımsız bölümlerin devri bakımından önemlidir. Şanlıurfa ve Haliliye’de, özellikle yeni konut projelerinde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin, yazılı sözleşmelerle açık ve anlaşılır şekilde düzenlenmemesi, ilerleyen yıllarda “eksik imalat”, “gecikme”, “bağımsız bölümün teslim edilmemesi” gibi başlıklarla dava ve icra takiplerine konu olabilmektedir. Bu tür sözleşmelerde, teslim süresi, cezai şartlar, teknik şartnameler ve iskan gibi hususlar detaylı olarak ele alınmalıdır.
Miras hukuku ile gayrimenkul hukukunun kesiştiği durumlarda, mirasçılar arasında taşınmazların paylaşımı, miras paylarının devri, terekenin tespiti ve terekeye ilişkin tasarrufların geçerliliği gündeme gelir. Miras bırakanın vefatından sonra, taşınmazların tapu kayıtlarında mirasçıların paylarının gösterilmesi, intikal işlemlerinin tamamlanması ve paylaşımın nasıl yapılacağı, sık sorulan konular arasındadır. Haliliye ve Şanlıurfa’da, özellikle tarım arazileri ve aileye ait konutlar bakımından, mirasçıların yıllarca fiili kullanımı sürdürüp tapu işlemlerini ihmal ettiği, bu durumun ilerleyen yıllarda uyuşmazlığa dönüştüğü örneklere rastlanmaktadır. Miras pay devri, satış, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi işlemler, bu gibi durumlarda gündeme gelir.
Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet ilişkilerinin sona erdirilerek taşınmazın aynen taksimi veya satış suretiyle paylaştırılmasını konu alır. Birden fazla kişinin hisse sahibi olduğu taşınmazlarda, paydaşlardan birinin taşınmazın tek elde toplanmasını istemesi, uzun süren anlaşmazlıklara yol açabilir. Şanlıurfa ve Haliliye’de açılan ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın niteliği, fiili kullanım şekli, taksime elverişlilik durumu ve bilirkişi raporları dikkate alınarak, aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırma değerlendirilir. Bu davalarda verilen kararlar, tapu kayıtlarının da buna uygun şekilde güncellenmesini gerektirir.
Gayrimenkul hukuku çerçevesinde, imar uygulamaları, parselasyon işlemleri ve kamulaştırma süreçleri de taşınmaz sahipleri açısından hukuki sonuçlar doğurabilir. İmar planı değişiklikleri, yola terk, yeşil alan ayrılması, kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma iddiaları, taşınmazın değerini ve kullanım şeklini doğrudan etkileyebilmektedir. Haliliye/Şanlıurfa bölgesinde, imar uygulamalarının yoğun olduğu bölgelerde, parselasyon işlemlerine karşı açılan davalar, kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırılması davaları veya kamulaştırmasız el atma iddiaları nedeniyle başvurulan yargı yolları gündeme gelebilir. Bu gibi durumlarda, imar planları, encümen kararları, bilirkişi raporları ve tapu kayıtları birlikte incelenir.
Gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleriyle ilgili uyuşmazlıklarda, delillerin toplanması ve saklanması da önemli bir aşamadır. Tapu kayıt örnekleri, çap ve krokiler, kadastro tespit tutanakları, belediye ve ilgili idarelerden alınan yazışmalar, keşif ve bilirkişi raporları, tarafların fiili kullanımı gösteren fotoğraf ve videolar gibi unsurlar, davanın seyrini etkileyebilir. Haliliye ve Şanlıurfa’da görülen gayrimenkul davalarında, mahkemeler çoğu zaman yerinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi ile taşınmazın konumu, sınırları, kullanım şekli ve değerini tespit etmeye çalışmaktadır. Bu süreçler, zaman ve teknik inceleme gerektiren aşamalar içerir.
Bu internet sitesinde yer alan “Gayrimenkul Hukuku ve Tapu İşlemleri” başlıklı açıklamalar, Haliliye ve Şanlıurfa’da taşınmazlara ilişkin karşılaşılabilecek hukuki durumlar hakkında genel bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır. Burada yer alan bilgiler, somut bir taşınmaz, sözleşme veya dava dosyası hakkında verilmiş kişisel hukuki görüş veya sonuç taahhüdü niteliği taşımaz. Her gayrimenkul uyuşmazlığı, taşınmazın niteliği, taraflar arasındaki ilişki, mevcut belgeler, fiili kullanım ve zamana yayılan süreç bakımından kendine özgü özellikler taşır. Bu nedenle, belirli bir taşınmaz veya tapu işlemi hakkında değerlendirme yapılması, ancak ilgili kayıtların ve belgelerin ayrıntılı biçimde incelenmesi ile mümkündür. Haliliye/Şanlıurfa bölgesinde gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri kapsamında bir durumla karşılaşılması halinde, kişilerin kendi hukuki durumlarını netleştirebilmeleri için, ihtiyaç duyduklarında avukata başvurmaları önem taşımaktadır.
